Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 maja 2023 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w W. I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący sędzia Elżbieta Stefaniuk

Protokolant Karolina Poczobut

po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. R. i E. R.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w W.

o zapłatę

orzeka

powództwo oddala;

zasądza solidarnie od M. R. i E. R. na rzecz (...) Sp. z o.o. w W. tytułem zwrotu kosztów postępowania kwotę 3 617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia niniejszego wyroku do dnia zapłaty;

pobrać solidarnie od M. R. i E. R. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Warszawy P. w W. kwotę 70 zł (siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu tymczasowo poniesionych wydatków.

Sygnatura akt I C 1054/22

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 sierpnia 2022 roku (data stempla pocztowego) M. R. i E. R. wnieśli o solidarne zasądzenie od (...) sp. z o.o. w W. kwoty 21 779 zł 34 gr z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 marca 2021 r., względnie – w przypadku uznania, że roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie na podstawie przepisów o rękojmi za wady lub odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania – od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pozwu. Jednocześnie powodowie wnieśli o solidarne zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg spisu kosztów złożonego przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku, a w razie jego niezłożenia – wg norm przepisanych (pozew k. 1-17).

W odpowiedzi na pozew strona pozwana (...) sp. z o.o. w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania (odpowiedź na pozew k.286-296).

Pismem złożonym na rozprawie w dniu 24 maja 203 roku pełnomocnik powodów wniósł o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej wynikającej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie ( pismo k.445).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie zmieniły się.

W dniu 25 maja 2023 roku, czyli już po zamknięciu rozprawy, do akt niniejszej sprawy wpłynęło pismo Miejskiego Rzecznika Konsumentów o wstąpieniu do postępowania ( pismo k.456).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 11 czerwca 2019 r. M. R. i E. R. zawarli ze (...) spółką z o.o. w W. (w dacie umowy: (...) sp. z o.o. w W.) umowę deweloperską. Deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku (...).2 w ramach etapu B osiedla mieszkaniowego realizowanego na działce o numerze ewidencyjnym (...), obrębu (...) położonej w W. przy ul. (...), wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nr (...) o projektowanej powierzchni użytkowej 56,14 m ^2, składającego się z salonu z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, łazienki oraz przedpokoju i przeniesienia własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywców. Nabywcy zobowiązali się zaś do zapłaty całości ceny w wysokości i na warunkach określonych w umowie oraz do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Na cenę nieruchomości składały się przy tym: 463.141,04 (tj. 8.249,75 zł/m ² lokalu mieszkalnego), 2.820,96 zł (216 zł/m ² balkonu), 9.205,00 zł (3.500,00 zł/m ² komórki) i 32.000 zł za miejsce postojowe. Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Integralną część umowy deweloperskiej stanowił m.in. prospekt informacyjny, który w części indywidualnej opisywał technologię wykonania ścian kondygnacji nadziemnej dzieląc je na: konstrukcyjne, osłonowe i działowe, przy czym te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem (k.41v). W stanowiącym integralną część umowy załączniku do prospektu informacyjnego przedstawiono rzut lokalu mieszkalnego (k.46), przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń, na którym zaznaczono m.in. obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu (umowa z załącznikami k. 19-47v).

Po zakończeniu budowy, zgodnie z umową deweloperską deweloper dokonał obmiaru powykonawczego ww. lokalu mieszkalnego, z którego wynikało, że jego powierzchnia użytkowa okazała się mniejsza od projektowanej i wynosiła 55,810 m ², zmieniła się też względem planowanej ostateczna powierzchnia balkonu (planowano 13,060 m ², podczas gdy metraż rzeczywisty wyniósł 14,00 m ²). Z uwagi na powyższe pozwana zwróciła powodom, zgodnie z umową deweloperską kwotę 2.519,38 zł tytułem różnicy w cenie (k.79-80).

Lokal został przez nabywców odebrany 01 kwietnia 2021 r. W protokole odbioru lokalu zostały uwzględnione uwagi powodów, iż powierzchnia użytkowa lokalu jest niezgodna z normą ISO (...) albowiem wynosi wg wstępnych pomiarów geodetów uprawnionych (pomiar wykonany na zlecenie nabywcy) 52,88 m ². Dnia 29 grudnia 2021r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Umowa obejmowała lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni użytkowej 55,81 m ² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (...). W skład powierzchni użytkowej ww. lokalu wchodziła „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)” stanowiąca łącznie 2,64 m ². Cena lokalu mieszkalnego z prawem do wyłącznego korzystania z balkonu, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej , uiszczona przez powodów to 504.647,62 zł (k.93-93v, k. 116-128v).

Wzór umowy deweloperskiej przygotował deweloper. M. R. przy zawarciu umowy nie negocjował zapisu dotyczącego sposobu pomiaru powierzchni użytkowej. Przed zawarciem umowy zapoznawał się z prospektem informacyjnym, z rzutem lokalu i nie budziły one jego zastrzeżeń. Dopiero jesienią 2020 r. dzięki informacjom z forum internetowego na temat sposobu obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do normy ISO (...), uznał, że powierzchnia jego lokalu została obliczona nieprawidłowo (niesporne, zeznania powoda k. 450-451).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W sprawie niespornymi pozostają fakty, że powodowie zawarli umowę deweloperską jako konsumenci w rozumieniu art. 22 ¹ k.c., jak również to, że umowa deweloperska została zawarta w oparciu o wzorzec umowny w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. przygotowany przez pozwaną spółkę oraz, że treść tej umowy nie była z nimi indywidualnie uzgadniana. Zdaniem Sądu jednak, zakwestionowany przez powodów § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie ma charakteru niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zakwestionowany przepis nie stanowi „postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę” w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 zd. 2 k.c. Cena przyszłego lokalu mieszkalnego została bowiem określona poprzez wskazanie projektowanej powierzchni lokalu i ceny za jego za metr kwadratowy (zastrzeżono przy tym, że ostateczna powierzchnia może różnić się od projektowanej), do której dodano cenę balkonu (również w odwołaniu do jego powierzchni i ceny 1 m ²), komórki lokatorskiej i miejsca postojowego. Zakwestionowany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczy natomiast jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc w istocie tylko jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona.

Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu ( w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych )”. Powyższe rozporządzenie, obowiązujące w dacie podpisania umowy nie pozostawia wątpliwości w zakresie stwierdzenia, że przez „normę PN-ISO: (...)” rozumieć należy Polską Normę PN-ISO 9836:1997 (§8 ust. 2 pkt 9 oraz załącznik do rozporządzenia) .

Wskazana norma nie jest aktem prawnym, nie zawiera definicji poszczególnych, występujących w niej terminów. Zgodnie z art. 5 ust. 1 i 3 ustawy o normalizacji z dnia 12 września 2002 roku Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną - na zasadzie wyłączności - symbolem PN. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne .

Powodowie zakwestionowali fragment umowy deweloperskiej odwołujący się do przepisów normy, wskazujący, że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy (…) a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Umowa odwołuje się do wydzielenia lokalu trwałymi ścianami w obrębie budynku, a więc ścianami nośnymi lub działowymi, pod którymi powierzchnia wchodzi w skład powierzchni konstrukcji w rozumieniu normy PN ISO 9836:1997, które na szkicu przedstawiającym rzut lokalu, stanowiącym załącznik nr 3 do prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej oznaczono jednolitym ciemno szarym kolorem oraz do pojęcia nadających się do demontażu ścianek działowych, nie będących elementem konstrukcji i nie zawierających szachtów instalacyjnych, które według ww. normy stanowią część powierzchni użytkowej wchodzącej w skład kondygnacji netto, oznaczonych na rzucie lokalu szarymi paskami. Wszystkie te ścianki nadają się do demontażu – można je usunąć, zlikwidować, zmienić ich położenie, wedle uznania nabywcy. Powierzchnia pod nimi to powierzchnia użytkowa w rozumieniu ww. normy, która odpowiada celom i przeznaczeniu mieszkania i tylko od właściciela zależy czy życzy sobie mieszkać w lokalu z wykonanymi zgodnie z projektem ściankami działowymi czy bez nich, a może tylko z częścią z nich, ponieważ wszystkie nadają się do usunięcia (demontażu), a powierzchnia pod nimi do alternatywnego wykorzystania.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2021.1048). Zgodnie z jej art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku. W myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z przepisów tych wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, które – w przypadku przyjęcia koncepcji powodów – musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu (a co za tym idzie udziału w nieruchomości wspólnej), czego nie sposób zaakceptować.

Analiza treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie pozwala na stwierdzenie, że wolą pozwanej spółki było wprowadzenie klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystanie z ich niewiedzy. Wręcz przeciwnie, treść tego przepisu, który odwołuje się do normy PN ISO 9836:1997 wskazuje, że przepis ten sformułowano w cytowany wyżej sposób po to by konsument-nabywca lokalu dokładnie wiedział co kupuje i za co płaci. Poza odwołaniem się do PN ISO 9836:1997 deweloper wytłumaczył w sposób klarowny, także w formie graficznej, co autor wzorca umownego ma na myśli, tj. które ścianki nadają się do demontażu i która powierzchnia zaliczana jest do użytkowej, za którą trzeba będzie zapłacić.

W sprawie niniejszej zdaniem Sądu nie doszło do wprowadzenia powodów-konsumentów w błąd co do treści ww. normy, którego wynikiem było ich pokrzywdzenie poprzez zapłatę kwoty większej niż należna, a przepis § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie kształtuje ich obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ani nie narusza ich interesów.

Reasumując, brak jest podstaw do stwierdzenia, że zakwestionowany przepis umowy deweloperskiej nosił cechy niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c. Nie znajduje także uzasadnienia żadna ze sformułowanych w pozwie podstaw odpowiedzialności pozwanej. Powodowie nabyli bowiem lokal o powierzchni użytkowej 55,81 zł i zapłacili określoną w umowie, należną pozwanej, kwotę za metr kwadratowy.

Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. W skład zasądzonych kosztów weszły koszty profesjonalnej pomocy prawnej pozwanej świadczonej na rzecz pozwanej spółki na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od złożenia dokumentu potwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa .

W punkcie 3 Sąd na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazał pobrać od powodów na rzecz Skarbu Państwa – kasy Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w W. kwotę 86,10 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo z sum Skarbu Państwa (wydatki mediatora).

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikom stron, bez pouczenia, przez portal.