Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 maja 2023 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w W. I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Katarzyna Jakubowska-Mela

Protokolant: Ewelina Matejek

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2023 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa A. O. i J. O.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

o zapłatę

oddala powództwo;

zasądza od powodów A. O. i J. O., solidarnie, na rzecz pozwanego (...) sp. z o.o. w W. kwotę 3.617 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

Sygnatura akt I C 1433/22

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 sierpnia 2022 roku A. O. i J. O. wnieśli o zasądzenie od pozwanej (...) sp. z o.o. w W., solidarnie, kwoty 32.822,62 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 marca 2021 r., względnie – w przypadku uznania, że roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie na podstawie przepisów o rękojmi za wady lub odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania – od 4 sierpnia 2022 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu (pozew k. 1-214).

Nakazem zapłaty orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu (k. 215).

(...) sp. z o.o. w W. wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania (sprzeciw k. 221-261).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie zmieniły się.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 30 kwietnia 2020 r. powodowie A. O. i J. O. zawarli z pozwaną (...) spółką z o.o. w W. (w dacie umowy: (...) sp. z o.o. w W.) umowę deweloperską. Deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku (...).1 w ramach etapu B osiedla mieszkaniowego realizowanego na działce o numerze ewidencyjnym (...), obrębu (...) położonej w W. przy ul. (...), wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nr (...) o projektowanej powierzchni użytkowej 73,74 m ^2, składającego się z kuchni, salonu, dwóch pokoi, łazienki, WC, przedpokoju i holu wejściowego i przeniesienia własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywców. Nabywcy zobowiązali się zaś do zapłaty całości ceny w wysokości i na warunkach określonych w umowie oraz do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Na cenę nieruchomości składały się przy tym: 735.665,52 zł (tj. 9.976,48 zł/m ² lokalu mieszkalnego), 1.734,48 zł (216 zł/m ² balkonu) i 32.000 zł za miejsce postojowe. Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Integralną część umowy deweloperskiej stanowił m.in. prospekt informacyjny, który w części indywidualnej opisywał technologię wykonania ścian kondygnacji nadziemnej dzieląc je na: konstrukcyjne, osłonowe i działowe, przy czym te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem. W stanowiącym integralną część umowy załączniku nr 3 do prospektu informacyjnego przedstawiono rzut lokalu mieszkalnego, przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń, na którym zaznaczono m.in. obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu (umowa z załącznikami k. 1-83).

Po zakończeniu budowy, zgodnie z umowa deweloperską deweloper dokonał obmiaru powykonawczego ww. lokalu mieszkalnego, z którego wynikało, że jego powierzchnia użytkowa okazała się większa od projektowanej i wynosiła 73,90 m ², zmieniła się też względem planowanej ostateczna powierzchnia balkonu Z uwagi na powyższe powodowie dopłacili pozwanej spółce, zgodnie z umową deweloperską odpowiednią kwotę tytułem różnicy w cenie (k. 84).

Lokal został przez nabywców odebrany 20 kwietnia 2021 r.. Dnia 29 listopada 2021r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Umowa obejmowała lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni użytkowej 73,90 m ² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (...). W skład powierzchni użytkowej ww. lokalu wchodziła „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)” stanowiąca łącznie 3,29 m ². Cena 1 m ² lokalu, uiszczona przez powodów to 9.976,48 zł (k. 88-101, k. 260-261).

Wzór umowy deweloperskiej przygotował deweloper. Powodowie-konsumenci nie negocjowali treści tej umowy, lokal zakupili w celach mieszkaniowych. Powodowie nie znali treści wymienionej w umowie normy PN-ISO: (...), działali w zaufaniu do dewelopera, że uczciwie skonstruował umowę. Przed zawarciem umowy zapoznawali się z prospektem informacyjnym, z rzutem lokalu i nie budziły one ich zastrzeżeń. Dopiero w czerwcu 2022 r. dzięki aktywności sąsiadów, w tym ich pełnomocnika procesowego i uzyskanym od nich informacjom na temat treści ww. normy, uznali, że powierzchnia ich lokalu została obliczona nieprawidłowo (niesporne, zeznania powodów k. 319).

Stan faktyczny ustalono na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sad nie czynił ustaleń na podstawie zeznań prezesa zarządu pozwanej, albowiem – nie kwestionując ich wiarygodności – nic nie wniosły do niniejszej sprawy. Sąd nie czynił również żadnych ustaleń na podstawie przedłożonych przez strony opinii i komentarzy różnych autorów na temat treści normy PN-ISO: (...):1997 i sposobu obliczania na jej podstawie powierzchni użytkowych lokali, albowiem dowodzą one tylko tego, że dane osoby mają na te kwestie takie, a nie inne poglądy, co dla rozstrzygnięcia sprawy nie miało żadnego znaczenia, podobnie zresztą jak wyroki wydane przez inne sady w sprawach o podobnym stanie faktycznym.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W sprawie niespornymi pozostają fakty, że powodowie zawarli umowę deweloperską jako konsumenci w rozumieniu art. 22 ¹ k.c., że umowa deweloperska została zawarta w oparciu o wzorzec umowny w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. przygotowany przez pozwaną spółkę oraz że treść tej umowy nie była z nimi indywidualnie uzgadniana. Zdaniem sądu jednak, zakwestionowany przez powodów § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie ma charakteru niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zakwestionowany przepis nie stanowi „postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę” w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 zd. 2 k.c. Cena przyszłego lokalu mieszkalnego została bowiem określona poprzez wskazanie projektowanej powierzchni lokalu i ceny za jego za metr kwadratowy (zastrzeżono przy tym, że ostateczna powierzchnia może różnić się od projektowanej), do której dodano cenę balkonu (również w odwołaniu do jego powierzchni i ceny 1 m ²) i miejsca postojowego en bloc. Zakwestionowany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczy natomiast jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc w istocie tylko jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona.

Przechodząc do dalszej analizy zakwestionowanego postanowienia umownego stwierdzić należy, że przepis ten nie jest niejednoznaczny ani sprzeczny wewnętrznie.

Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona „na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego”. Powołany ostatnio akt prawny, opublikowany w Dzienniku Ustaw 2012 roku pod pozycją 462 nie pozostawia wątpliwości w zakresie stwierdzenia, że przez „normę PN-ISO: (...)” rozumieć należy Polską Normę PN-ISO 9836:1997. Norma PN ISO 9836:1997 jest tłumaczeniem angielskiej wersji normy międzynarodowej ISO 9836:1992. Norma nie jest aktem prawnym, nie zawiera definicji poszczególnych, występujących w niej terminów. Korzysta z ochrony jak utwór literacki, a jej stosowanie jest dobrowolne (vide art. 5 ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji /Dz.U.2015.1483/).

Norma PN ISO 9836:1997 rozróżnia: p owierzchnię całkowitą kondygnacji budynku (art. 5.1.3), która składa się z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję. Powierzchnia kondygnacji netto (5.1.5), do której wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (5.1.5.3), nie wlicza się do niej natomiast powierzchni otworów na drzwi i okna oraz niszy w elementach zamykających (5.1.5.4) , dzieli się na:

• powierzchnię użytkową (5.1.7);

• powierzchnię usługową (5.1.8);

• powierzchnię ruchu (5.1.9).

Powierzchnia użytkowa to według ww. normy część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnia usługowa to część powierzchni kondygnacji netto, przeznaczona na usytuowanie instalacji i urządzeń technicznych, takich jak: instalacje kanalizacyjne, wodne, ogrzewania i ciepłej wody, gazowe i na paliwa płynne, elektryczne, prądnice, wentylacja, klimatyzacja i systemy chłodnicze, instalacje telefoniczne i urządzenia rozdzielcze, dźwigi, schody ruchome i przenośniki, inne instalacje wspólnego użytku. Do powierzchni usługowej wliczane są także powierzchnie pomieszczeń przeznaczonych na podstawowe instalacje usługowe, trzony kominowe, kanały przełazowe i pomosty techniczne. Powierzchnia ruchu to część powierzchni netto, która przeznaczona jest dla ruchu wewnątrz budynku (np. powierzchnia klatek schodowych, korytarzy, wewnętrznych ramp i pochylni, poczekalni, balkonów ewakuacyjnych).

Powierzchnia kondygnacji netto została w ww. normie przeciwstawiona powierzchni konstrukcji (5.1.6), która jest częścią powierzchni całkowitej kondygnacji, utworzoną przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść.

Norma PN ISO 9836:1997 nie zawiera przy tym definicji ściany działowej i ścianki działowej, a przypominając fakt, że norma nie jest aktem prawnym i nie odnosi się do niej zasada racjonalności ustawodawcy, brak jest pewności czy pojęcia te nie są w niej stosowane zamiennie. Norma rozróżnia natomiast ściany będące elementem konstrukcji budynku (powierzchnia pod którymi tworzy powierzchnię konstrukcji) i ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji, pod którymi powierzchnia zaliczana jest do powierzchni kondygnacji netto, ze wskazaniem, że „nadają się do demontażu”. Przepisy normy nie zawierają przy tym definicji ścianki działowej nadającej się do demontażu. Nie wynika z niej ani sposób wykonania takiej ściany ani materiał jej wykonania. Nie jest w niej wskazane, że ściana demontowalna musi dać się z powrotem złożyć po jej usunięciu, że nie można zdemontować murowanych ścianek, wreszcie, że demontaż nie może być równoznaczny z likwidacją, wyburzeniem danej ścianki.

Zakwestionowany fragment umowy deweloperskiej odwołał się do przepisów ww. normy, wskazując, że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy (…) a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Umowa odwołuje się więc do wydzielenia lokalu trwałymi ścianami w obrębie budynku, a więc ścianami nośnymi lub działowymi, pod którymi powierzchnia wchodzi w skład powierzchni konstrukcji w rozumieniu normy PN ISO 9836:1997, które na szkicu przedstawiającym rzut lokalu, stanowiącym załącznik nr 3 do prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej (k. 55 lub k 249 – bardziej czytelna wersja) oznaczono jednolitym ciemno szarym kolorem oraz do pojęcia nadających się do demontażu ścianek działowych, nie będących elementem konstrukcji i nie zawierających szachtów instalacyjnych, które według ww. normy stanowią część powierzchni użytkowej wchodzącej w skład kondygnacji netto, oznaczonych na rzucie lokalu szarymi paskami. Są to praktycznie wszystkie znajdujące się w rzeczonym lokalu ścianki działowe, za wyjątkiem fragmentów ścianek w projektowanej łazience (prawy dolny narożnik łazienki) fragmentu przy holu wejściowym i fragmentu w projektowanej kuchni, w okolicy styku z projektowanym WC. Wszystkie te ścianki nadają się do demontażu – można je usunąć, zlikwidować, zmienić ich położenie, wedle uznania nabywcy, nawet w ramach dokonywanych zmian lokatorskich przy udziale dewelopera. Powierzchnia pod nimi to powierzchnia użytkowa w rozumieniu ww. normy, która odpowiada celom i przeznaczeniu mieszkania i tylko od właściciela zależy czy życzy sobie mieszkać w lokalu z wykonanymi zgodnie z projektem ściankami działowymi czy bez nich, a może tylko z częścią z nich, ponieważ wszystkie nadają się do usunięcia (demontażu), a powierzchnia pod nimi do alternatywnego wykorzystania.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2021.1048). Zgodnie z jej art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku. W myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z przepisów tych wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, które – w przypadku przyjęcia koncepcji powodów – musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu (a co za tym idzie udziału w nieruchomości wspólnej), czego nie sposób zaakceptować.

Analiza treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie pozwala na stwierdzenie, że wolą pozwanej spółki było wprowadzenie klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystanie z ich niewiedzy. Wręcz przeciwnie, treść tego przepisu, który odwołuje się do normy PN ISO 9836:1997, której stosowane jest dobrowolne, a której oznaczenie zasadniczo nic nikomu nie mówi (wyłączając profesjonalistów z zakresu budownictwa) wskazuje, że przepis ten sformułowano w cytowany wyżej sposób po to by konsument-nabywca lokalu dokładnie wiedział co kupuje. Dlatego, w miejsce suchego odwołania się do PN ISO 9836:1997 nastąpiło wytłumaczenie, doprecyzowanie, także w formie graficznej, co autor wzorca umownego ma na myśli, tj. które ścianki nadają się do demontażu i która powierzchnia zaliczana jest do użytkowej, za którą trzeba będzie zapłacić.

Co więcej, powód zeznając w charakterze strony również wskazał, że jego zdaniem elementy mieszkania nadające się do demontażu to te, które da się zmodyfikować i że w jego mieszkaniu wszystkie ściany da się zmodyfikować. Dopiero później, dopytany przez swojego pełnomocnika wskazał na różnice między demontażem i wyburzeniem, wskazując, że nie miał świadomości, że ścianki działowe w jego mieszkaniu nie są demontowalne, podczas gdy de facto znikąd nie wynika, że nie są. Zdaniem sadu są, ponieważ wszystkie nadają się do usunięcia, wedle swobodnego uznania, nie stanowią bowiem elementu konstrukcji budynku.

W sprawie niniejszej zdaniem sądu nie doszło do wprowadzenia powodów-konsumentów w błąd co do treści ww. normy, którego wynikiem było ich pokrzywdzenie poprzez zapłatę kwoty większej niż należna, a przepis § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie kształtuje ich obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ani nie narusza ich interesów. Zdaniem sądu zachodzi sytuacja dokładnie odwrotna – konsumenci byli dokładnie uświadomieni jaka powierzchnia zostanie – zgodnie z normą PN ISO 9836:1997 i umową deweloperską – zaliczona do powierzchni użytkowej, a następnie, w wyniku dokonanej po fakcie koncepcji określonej interpretacji tejże normy (bo absolutnie nie na podstawie zawartych w niej zapisów) stworzono koncepcję pozostawania przez powodów w błędzie co do faktycznej powierzchni użytkowej lokalu, którego to błędu nigdy nie było i w zakresie którego konsumenci zdaniem sądu nadal niezupełnie wiedzą na czym miałby polegać.

Strony przedłożyły do akt szereg opinii różnych autorów na temat treści ww. normy i sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu na jej podstawie. Mnogość opracowań oznacza tyle tylko, że zapisy normy nie są oczywiste i mogą być interpretowane w wieloraki sposób. Stąd też umowa deweloperska w swym § 5 ust. 2, prospekcie informacyjnym i rzucie lokalu doprecyzowała przepisy tej normy, celem uniknięcia ewentualnych wątpliwości w zakresie powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Reasumując, brak jest podstaw do stwierdzenia, że zakwestionowany przepis umowy deweloperskiej nosił cechy niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 k.c. Nie znajduje także uzasadnienia żadna ze sformułowanych w pozwie podstaw odpowiedzialności pozwanej. Powodowie nabyli bowiem lokal o powierzchni użytkowej 73,90 zł i zapłacili określoną w umowie, należną pozwanej, kwotę za metr kwadratowy.

Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. W skład zasądzonych kosztów weszły koszty profesjonalnej pomocy prawnej pozwanej świadczonej na rzecz pozwanej spółki na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie /Dz. U. z 2015 poz. 1800 ze zm./ i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od złożenia dokumentu potwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa (załącznik do ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej /Dz.U.2022.2142/ ).

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikom stron, bez pouczenia, przez portal.