Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie

UZASADNIENIE

wyroku z 15 kwietnia 2025 r.

J. K., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o zasądzenie od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwoty 25 925,45 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 czerwca 2022 r. – względnie w przypadku uznania, że roszczenie powódki zasługuje na uwzględnienie na podstawie przepisów o rękojmi za wady lub o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania – od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Jednocześnie wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według spisu kosztów złożonego przed zamknięciem rozprawy, a w razie jego niezłożenia – według norm przepisanych (pozew – k. 1-31).

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (odpowiedź na pozew – k. 220-234v.).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

8 października 2020 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (obecnie (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.”; dalej jako (...) lub „deweloper”) zawarła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z J. K. umowę deweloperską objętą aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza W. W. za Repertorium A nr 6580/2020. Deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku (...) w ramach etapu C osiedla mieszkaniowego realizowanego na działce o numerze ewidencyjnym (...), z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...), wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nr (...) o projektowanej powierzchni użytkowej 68,57 m ², składającego się z kuchni, salonu, dwóch sypialni, łazienki, WC, przedpokoju i holu wejściowego oraz do przeniesienia własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę. J. K. zobowiązała się do zapłaty całości ceny w wysokości i na warunkach określonych w umowie oraz do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Na cenę nieruchomości składały się: kwota brutto 608 804,20 zł (8 878,58 zł/m ² lokalu mieszkalnego), kwota brutto 1 468,80 zł (216 zł/m ² balkonu), kwota brutto 17 200 zł (4 000 zł/m ² schowka) i kwota brutto 33 000 zł za miejsce postojowe.

W § 5 pkt 2 umowy strony ustaliły że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych). Po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego S. miała na swój koszt zlecić uprawnionemu geodecie dokonanie obmiaru powykonawczego, który miał zostać wykonany na poziomie podłogi po wykonaniu tynków, z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.

Stosownie do § 4 ust. 7 umowy deweloperskiej po dokonaniu obmiaru powykonawczego, w przypadku stwierdzenia różnic między powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego lub części nieruchomości wspólnej oddanych do wyłącznego korzystania, a powierzchnią ustaloną w oparciu o pomiar powykonawczy, deweloper miał dokonać przeliczenia ceny nieruchomości przy uwzględnieniu elementów cenotwórczych (iloczynu powierzchni nieruchomości oraz ceny za metr kwadratowy). W przypadku, gdy przy uwzględnieniu pomiaru powykonawczego powierzchnia mieszkania okaże się mniejsza niż wskazana w umowie deweloperskiej, S. obowiązana była do obniżenia ceny w oparciu o wskazaną różnicę.

Integralną częścią umowy deweloperskiej był prospekt informacyjny oraz załączone do niego rzuty lokalu mieszkalnego. Prospekt informacyjny opisywał w części indywidualnej technologię wykonania ścian kondygnacji nadziemnej, dzieląc je na konstrukcyjne, osłonowe i działowe, przy czym te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem. W stanowiącym integralną część umowy załączniku do prospektu informacyjnego zawarto rzut lokalu mieszkalnego, przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń, na którym zaznaczono m. in. obszar „powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi”, wliczany do powierzchni użytkowej przyszłego lokalu (dowody: umowa deweloperska wraz z załącznikami – k. 33-51v., część opisowa projektu budowlanego – k. 136-161v.).

Po zakończeniu budowy zgodnie z umową deweloperską deweloper dokonał obmiaru powykonawczego opisanego wyżej lokalu mieszkalnego, w wyniku czego okazało się, że jego powierzchnia użytkowa jest większa od projektowanej i wynosi 68,72 m ² (zamiast 68,57 m ²). Z uwagi na to J. K. dopłaciła deweloperowi kwotę 1 073,39 zł tytułem różnicy w cenie (dowód: pismo dewelopera o wynikach obmiarów powykonawczych z 17 maja 2022 r. wraz z dokumentem końcowego rozliczenia umowy – k. 53-56).

14 kwietnia 2023 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i warunkowej umowy sprzedaży. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem W. W. za Repertorium A nr 1074/2023. Obejmowała lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...) o powierzchni użytkowej 68,72 m ², w skład której wchodziła „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)” stanowiąca łącznie 2,92 m ². 22 maja 2023 r. strony zawarły umowę przeniesienia własności lokalu. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem W. W. za Repertorium A nr 1700/2023. Deweloper przeniósł własność lokalu na J. K. za cenę 661 546,39 zł brutto (dowody: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i warunkowej umowy sprzedaży – k. 58-66v., umowa przeniesienia własności – k. 68-71v.).

Dla ww. lokalu założono kartotekę i wpisano, że jego powierzchnia użytkowa wynosi 68,72 m ². Podstawą aktualizacji danych była dokumentacja architektoniczno-budowlana i zaświadczenie o samodzielności lokali nr (...) z 13 lipca 2022 r. wraz z rzutami (dowody: wypis z kartoteki lokali – k. 261-264v., pismo Prezydenta m.st. W. z 7 kwietnia 2025 r. – k. 380-381).

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi dla ww. nieruchomości księgę wieczystą nr (...). W dziale I-O widnieje wpis, że pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosi 68,72 m ² (dowód: wydruk księgi wieczystej – k. 333-337).

Wzór umowy deweloperskiej przygotował deweloper. J. K. otrzymała go przed zawarciem umowy. Nie negocjowała postanowienia dotyczącego sposobu pomiaru powierzchni użytkowej. Przed zawarciem umowy zapoznała się z prospektem informacyjnym i z rzutem lokalu, które nie budziły jej zastrzeżeń. Dopiero w maju 2023 r., dzięki kampanii informacyjnej przeprowadzonej przez jednego z mieszkańców, uzyskała informacje na temat sposobu obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do normy PN-ISO: (...) i uznała, że powierzchnia jej lokalu została obliczona nieprawidłowo. J. K. mieszka w lokalu. Jego zakup nie był związany z prowadzeniem działalności gospodarczej (dowód: zeznania J. K. - protokół rozprawy z 15 kwietnia 2025 r. – k. 390-391v.).

Pismem z 24 maja 2024 r. pełnomocnik J. K. wezwał dewelopera do zapłaty kwoty 25 925,45 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 czerwca 2022 r. do dnia zapłaty, tytułem zwrotu nienależnie pobranej części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) w związku z nieprawidłowo obliczoną powierzchnią użytkową tegoż lokalu, tj. niezgodnie z treścią Polskiej Normy nr PN-ISO 9836:1997 oraz przepisami rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. W odpowiedzi na wezwanie deweloper odmówił wypłaty (dowody: wezwanie do zapłaty z 24 maja 2024 r. – k. 200-200v., pismo dewelopera z 31 maja 2024 r. – k. 202-203v.).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dowodów z wyżej wyszczególnionych dokumentów, których wiarygodność i autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu. Pozostałe przedłożone przez strony dokumenty, niewymienione powyżej, były zbędne dla ustalenia stanu faktycznego. Stanowiły one jedynie poparcie argumentacji stron - w szczególności orzeczenia innych sądów wydane w podobnych sprawach.

Zeznania powódki uznano w całości za wiarygodne. Zeznania te były spójne, logiczne oraz znalazły potwierdzenie w zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominięto dowód z opinii biegłego sądowego, uznając go za nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem Sądu, kwestia sporna między stronami nie wymagała wiadomości specjalnych.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił przepis art. 410 § 1 w zw. z art. 405 k.c., zgodnie z którym ten kto uzyskał nienależne świadczenie jest obowiązany do jego zwrotu. Stosownie zaś do art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne między innymi wówczas, gdy podstawa świadczenia odpadła albo czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Powódka wskazała, że jej zdaniem § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej – w zakresie w jakim błędnie wskazuje, że zgodnie z Polską Normą nr PN-ISO 9836:1997 oraz przepisami rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych) – ma charakter niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art. 385 ¹ § 1 k.c., a w konsekwencji nie wiąże powódki z mocy prawa.

Zgodnie z art. 385 ¹ § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W myśl art. 385 ¹ § 2 k.c. w razie uznania postanowienia umownego za abuzywne umowa wiąże konsumenta w pozostałym zakresie Stosownie do § 3 tego przepisu, nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

Status stron umowy deweloperskiej nie budził wątpliwości. Powódka zawarła tę umowę jako konsument w rozumieniu art. 22 ¹ k.c., zaś pozwany działał jako przedsiębiorca.

Kwestionowane postanowienie zostało zawarte we wzorze umowy sporządzonym przez pozwanego i nie stanowiło przedmiotu indywidualnych uzgodnień z powódką. Powódka wyraziła wprawdzie zgodę na § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej w brzmieniu proponowanym przez pozwanego, jednak – jak ustalono - gdyby nie wyraziła zgody na wszystkie postanowienia umowy deweloperskiej, do jej zawarcia w ogóle by nie doszło. Pozwany – powołując się na to, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie – powinien wykazać, że konsument miał rzeczywisty wpływ na jego treść. Z rzeczywistym wpływem nie jest równoznaczny fakt, że konsument znał i rozumiał treść postanowienia (tak trafnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 2019 r., I CSK 462/18, Legalis nr 1882640). Również sama teoretyczna możliwość zgłoszenia uwag do projektu umowy nie może być uznana za wystarczającą. W ocenie Sądu rzeczywisty wpływ powódki na treść umowy nie został wykazany.

W ocenie Sądu kwestionowane postanowienie umowne dotyczyło głównego świadczenia stron w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 zd. 2 k.c. W świetle art. 535 § 1 in fine k.c. regulującego umowę sprzedaży podstawowym obowiązkiem kupującego jest zapłata ceny w zamian za przeniesienie własności do rzeczy przez sprzedawcę. Umowa sprzedaży jest umową odpłatną, więc zapłata ceny stanowi świadczenie wzajemne strony kontraktu, będące jednocześnie elementem przedmiotowo istotnym umowy nazwanej. Brak zastrzeżenia zapłaty ceny uniemożliwiałby zakwalifikowanie umowy jako umowy sprzedaży. Przepis art. 536 § 1 k.c. stanowi, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia – i to także wówczas gdy w umowie została ona wyrażona jednocześnie określoną kwotą. Cena sprzedaży lokalu powódki została wymieniona w § 1 ust. 18 lit. (a) umowy deweloperskiej zarówno jako globalna kwota brutto, jak też jako cena za 1 m ² lokalu. W umowie tej została ponadto podana projektowana powierzchnia użytkowa lokalu (§ 1 ust. 16), przy czym w jej § 4 ust. 7 wskazano, że ostatecznie zostanie ona ustalona w obmiarze powykonawczym. Sposób jej liczenia, który został wskazany w § 5 ust. 2 umowy, niewątpliwie odnosi się zatem do jednego z dwóch elementów składowych koniecznych do ustalenia ceny w sposób wynikowy.

Mimo że kwestionowane postanowienie umowne dotyczyło głównego świadczenia stron, jego ocena pod kątem abuzywności była możliwa z uwagi na jego sformułowanie w sposób niejednoznaczny. Sąd podzielił stanowisko powódki, że postanowienie to jawi się jako wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony odwołuje się ono do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO (...) oraz w nawiązaniu do ówcześnie obowiązującego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a z drugiej wskazuje – niezgodnie z powyższą normą i rozporządzeniem - że do powierzchni tej wlicza się m. in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych.

W tym miejscu wskazać należy, że zagadnienie, czy powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria niezbędne, aby zaliczyć ją do powierzchni użytkowej, było przedmiotem rozważań Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23. Tutejszy Sąd w całości podziela zapatrywanie prawne wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu z 24 kwietnia 2024 r.

Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy, z przepisów § 11 ust. 2 pkt 2 lit. a w zw. z § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i w zw. z § 9 załącznika do tego rozporządzenia wynika, że opis techniczny zawarty w projekcie architektoniczno - budowlanym obiektu budowlanego powinien w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych zawierać zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, PN-ISO 9836:1997. O ile zatem co do zasady można zgodzić się z pozwanym, że w myśl art. 5 ust. 3 ustawy o normalizacji stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, o tyle nie sposób pominąć milczeniem ust. 4 tego przepisu, który stanowi, że Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim. Jeżeli zatem przepisy rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wprost odsyłały do normy PN-ISO 9836:1997, to jej zastosowanie było obligatoryjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2019 r., II OSK 641/17, Legalis nr 1889827). Co prawda wymóg ten dotyczy bezpośrednio tylko określenia powierzchni użytkowej lokalu w projekcie architektoniczno – budowlanym, jednakże trudno byłoby uznać, że dla celów realizacji umów deweloperskich pozwany mógł od niego całkowicie abstrahować. Załącznikiem do tej umowy był przecież rzut lokalu, który niewątpliwie musiał być zaczerpnięty z części rysunkowej projektu. Nadto, również w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej znalazło się zastrzeżenie, że dla celów jej realizacji powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Nawet zatem gdyby stosowanie tej normy było dobrowolne, to pozwany w umowie przyjął na siebie zobowiązanie do jej stosowania.

Norma PN-ISO 9836:1997 operuje pojęciem powierzchni całkowitej kondygnacji (5.1.3), na którą składają się: powierzchnia kondygnacji netto (5.1.5.) i powierzchnia zajęta przez konstrukcję (5.1.6.). Punkt 5.1.7.1. normy definiuje z kolei powierzchnię użytkową jako tę część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, zaś w jej pkt 5.1.6.1 – powierzchnię konstrukcji, jako część powierzchni całkowitej, która utworzona jest przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) oraz powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie przez które nie można przejść. Ponadto, w myśl pkt 5.1.5.3. normy do powierzchni kondygnacji netto wlicza się także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury i kanały.

W powołanych wyżej postanowieniach normy mowa jest zatem o ścianach działowych, wliczanych do powierzchni konstrukcji, oraz ściankach działowych, które stanowią element powierzchni kondygnacji netto. Zdaniem Sądu, fakt ich rozróżnienia i odmiennego nazwania wskazuje, że nie są to pojęcia tożsame i nie powinny być używane zamiennie.

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem pozwanego, jakoby ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu powódki były ściankami działowymi, zaś ściany działowe wydzielały lokal w obrębie budynku. Stanowisko to pomija opisane rozróżnienie pomiędzy ścianami nośnymi wewnętrznymi i zewnętrznymi oraz ścianami działowymi. Ponadto, pozwany mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w lokalu powódki niestanowiące ścian nośnych jako nadające się do demontażu.

Pojęcie demontażu nie zostało zdefiniowane w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. Jego objaśnienia próżno też szukać w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, która odwołuje się do niego w dwóch miejscach: w art. 3 pkt 5a, wyróżniającym jedną z cech przenośnego wolno stojącego masztu antenowego, jaką jest przeznaczenie składających się nań konstrukcji do wielokrotnego montażu i demontażu bez utraty wartości technicznej, oraz w art. 21a ust. 2 pkt 10, stanowiącym o robotach budowlanych prowadzonych przy montażu i demontażu ciężkich elementów prefabrykowanych. Już z tych przepisów można wywnioskować, że mają one na względzie montaż w potocznym ujęciu, rozumiany jako połączenie ze sobą różnych elementów w gotową całość (zob. pl.wikipedia.org/wiki/montaz). Demontaż jest więc procesem odwrotnym, obejmującym rozkładanie maszyn i urządzeń na części, tudzież zdejmowanie ich z miejsc, w których były zamontowane (zob. https://sjp.pwn.pl/slowniki/demontaz.html). Mimo braku osobnego wymienienia demontażu w art. 3 pkt 7 prawa budowlanego, określającego jakie prace zalicza się do robót budowlanych, nie można uznać, że jest on tożsamy z rozbiórką, o której mowa w tym przepisie. Fakt, że rozbiórka obiektu budowlanego może niekiedy obejmować demontaż części jego struktury celem jej ponownego wykorzystania (przeciwnie zatem niż wywodzi powódka, nie są to pojęcia rozłączne), oznacza jedynie tyle, że jest pojęciem szerszym od demontażu i obejmuje także (a być może przede wszystkim) prowadzenie robót ściśle wyburzeniowych. Polegają one nie tylko na rozebraniu ściany, ale również doprowadzenie miejsc jej mocowania do ścian prostopadłych i sufitu, a także posadowienia na stropie, do właściwego stanu technicznego. Nie jest też możliwe ponowne użycie wszystkich usuniętych elementów budowlanych. Istotą demontażu w potocznym ujęciu (a wobec braku definicji legalnej innego trudno nawet poszukiwać) jest natomiast rozłożenie określonego urządzenia na części w taki sposób, aby można było ich użyć ponownie – a więc ponownie je zamontować. Usunięcie murowanej ściany działowej wymogu tego nie spełnia, albowiem w praktyce polega na jej wyburzeniu.

Sąd podziela zatem stanowisko powódki, że użyte w Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. Do pozwu został dołączony wydruk wyników wyszukiwania wyrażenia „demountable partitions”(k. 77-81), który wskazuje, że produkty takie występują na rynku i z powodzeniem mogą służyć do tworzenia demontowalnych przegród w pomieszczeniu, co stanowi ich cechę zasadniczo odmienną od murowanych ścian działowych.

Problematyka związana z usuwaniem ścian wewnętrznych w lokalu co do zasady pozostaje poza materią uregulowaną przepisami prawa budowlanego. W dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmowano jednolicie, że skoro ściana działowa nie jest elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływa na jego przeznaczenie ani na stan techniczny oraz nie decyduje o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności, to czynności polegające na rozbiórce takiej ścianki lub jej wzniesieniu są takimi robotami budowlanymi, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 28 prawa budowlanego, ani też zgłoszenia właściwemu organowi, jak stanowi art. 30 ustawy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06, Legalis nr 223881; z 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/12, Legalis nr 759745; z 9 stycznia 2018 r., II OSK 750/16, Legalis nr 1720357; Wojewódzki Sąd Administracyjny w K. w wyroku z 7 października 2020 r., (...) SA/Kr (...), Legalis nr 2501793; por. jednak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r., II OSK 500/21, dostępny z uzasadnieniem na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl(...)). Należy podkreślić, że pojęcie żadnej z robót budowlanych wyszczególnionych w art. 3 pkt 7 prawa budowlanego nie zostało zdefiniowane ustawowo, zaś od strony technicznej nie ma żadnej różnicy pomiędzy usunięciem ściany działowej a pracami, które na gruncie prawa budowlanego zostałyby zakwalifikowane jako rozbiórka obiektu budowlanego, tj. likwidacja skutków procesu budowy, usunięcie obiektu z miejsca, w którym został on wybudowany (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z 9 stycznia 2013 r., (...) Sa/Gl 803/12, Legalis nr 767142).

Poczynione rozważania prowadzą do wniosku, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Takie rozumowanie przeczyłoby również definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy, zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że kwestionowane postanowienie umowy było niejednoznaczne i wewnętrznie sprzeczne. Sąd podziela pogląd Sądu Okręgowego, że przeciętny, dostateczne świadomy, rozważny konsument, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej nabywanego lokalu nie był w stanie stwierdzić za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem - zapłacić. Zrozumienie przedmiotowej kwestii było o tyle trudniejsze, że Polskie Normy nie są aktami powszechnie dostępnymi, a dostęp do ich treści wymaga zakupu licencji w sklepie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (zob. art. 5 ust. 5 ustawy o normalizacji). Trudno więc w tym zakresie czynić jakiekolwiek zarzuty powódce, która działała w zaufaniu do pozwanego, będącego przecież deweloperem o uznanej renomie.

W ocenie Sądu wskazane wyżej postanowienie umowy kształtuje obowiązek powódki zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powódki na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. O sprzeczności klauzuli umownej z dobrymi obyczajami świadczy również wykorzystanie przez pozwanego swojej przewagi w zakresie fachowej wiedzy w dziedzinie budownictwa i norm, które mają zastosowanie w procesie budowlanym. Pozwany wprowadził powódkę w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu, wykorzystując jej brak rozeznania w tej materii. Gdyby rzeczywiście zamierzał jedynie wyjaśnić powódce zasady, na jakich owo wyliczenie powierzchni się odbywa, powołałby je w § 5 ust. 2 umowy, choćby w formie skróconej, zamiast dodania tam wyłącznie sprzecznego z Polską Normą i powołanym wyżej rozporządzeniem „objaśnienia” dotyczącego powierzchni zajętej przez ściany (ścianki) działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych (w dodatku kwalifikującego je jako elementy nadające się do demontażu).

W ocenie Sądu § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej rażąco narusza też interesy powódki. Prowadzi on do bezpodstawnego zawyżenia ceny lokalu o kwotę stanowiącą ok. 4,26 % jego ceny określonej w umowie. Kwestionowane postanowienie umowne w znaczący sposób odbiegało od uczciwego sposobu ukształtowania praw i obowiązków stron umowy, co świadczy o rażącym naruszeniu interesów powódki jako konsumenta – w tym wypadku interesów o charakterze ekonomicznym.

Na zaprezentowaną ocenę nie wpływa to, że powódka była informowana o możliwości powstania różnicy pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej i dopłaciła deweloperowi część ceny na skutek zaistnienia tej różnicy. Pozwany cały czas miał bowiem na względzie różnice w powierzchni użytkowej obliczonej z uwzględnieniem powierzchni zajętej przez murowane ściany działowe.

W związku z powyższym Sąd uznał, że § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie wiąże powódki w myśl art. 385 ¹ § 1 k.c., zaś wobec brzmienia § 2 powołanego przepisu strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie.

Wbrew stanowisku pozwanego, wyeliminowanie spornej klauzuli z umowy nie będzie skutkować brakiem możliwości ustalenia mechanizmu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, co miałoby prowadzić do niemożności ustalenia wysokości należnej mu ceny. Artykuł 22 ust. 1 pkt 14 obowiązującej w dacie zawarcia przez strony umowy deweloperskiej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakazywał wskazanie w umowie deweloperskiej sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy, brak tego elementu nie powoduje jednak bezwzględnej nieważności umowy, a jedynie rodzi po stronie nabywcy uprawnienie do odstąpienia od niej na zasadach określonych w art. 29 ust. 1 pkt 1i ust. 2 powołanej ustawy. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu pozostaje jednak możliwy do określenia, wynika bowiem z powszechnie obowiązujących przepisów prawa.

Powyższe zapatrywanie jest zgodne ze stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z 14 marca 2019 r., C-118/17, podkreślił że przepis art. 6 Dyrektywy 93/13/EWG wymaga, by przepisy prawa krajowego interpretowane były w taki sposób, żeby skutkiem wyeliminowania klauzuli umownej o nieuczciwym charakterze było przywrócenie sytuacji prawnej i faktycznej, w jakiej znajdowałby się konsument w przypadku braku istnienia tego nieuczciwego warunku. (Tylko) jeśli zostanie stwierdzone, że warunek jest nieuczciwy, a umowa bez takiego warunku nie może dalej istnieć, przepis art. 6 Dyrektywy wymaga takiej interpretacji norm prawa krajowego, która pozwoli na stwierdzenie nieważności umowy. Z kolei w wyroku z 3 października 2019 r., C-260/18, przyjęto że w świetle art. 6 ust. 1 Dyrektywy nieuczciwe postanowienia w umowie zawartej przez przedsiębiorcę z konsumentem nie są wiążące dla konsumentów, na warunkach określonych w prawie krajowym państw członkowskich, oraz że umowa pozostaje wiążąca dla stron na tych samych warunkach, jeżeli może obowiązywać bez nieuczciwych postanowień. Trybunał wskazał, że przepis art. 6 Dyrektywy sam nie określa kryteriów dotyczących możliwości dalszego obowiązywania umowy bez nieuczciwych warunków, lecz pozostawia ich ustalenie sądowi krajowemu zgodnie z krajowym porządkiem prawnym. Podkreślił, że jeżeli sąd w danej sprawie uzna, iż zgodnie z odpowiednimi przepisami utrzymanie w mocy umowy bez zawartych w niej nieuczciwych warunków nie jest możliwe, art. 6 ust. 1 Dyrektywy zasadniczo nie stoi na przeszkodzie jej unieważnieniu. Wykluczył ponadto, aby sąd krajowy mógł wypełnić luki w umowie, spowodowane usunięciem z niej nieuczciwych warunków, które się w niej znajdowały, wyłącznie na podstawie przepisów krajowych o charakterze ogólnym, przewidujących, że skutki wyrażone w treści czynności prawnej są uzupełniane w szczególności przez skutki wynikające z zasad słuszności lub ustalonych zwyczajów. W rezultacie wyraził stanowczy pogląd, że nie można zastępować zawartych w umowie postanowień niedozwolonych przez odwoływanie się do reguł ogólnych. Taka sytuacja nie zaistniała jednak w rozpoznawanym przypadku. Wobec wyeliminowania stosownego postanowienia z umowy (w całości, a nie tylko w części zaczynającej się słowami „a zatem”, jak błędnie wywodzi pozwany) w jego miejsce weszły bowiem regulacje rozporządzenia z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, co spełnia postulat przywrócenia sytuacji prawnej i faktycznej, w jakiej znajdowałby się konsument w przypadku braku istnienia nieuczciwego warunku umownego.

Również analizując omawianą kwestię na gruncie prawa polskiego, należy stwierdzić, że sankcja bezskuteczności względnej z art. 385 ¹ § 2 k.c. co do zasady wyprzedza sankcję nieważności określoną w art. 58 k.c. (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 2022 r., (...) 412/22, OSNC - Zbiór dodatkowy 2022, nr 4, poz. 54, str. 157; postanowienie Sądu Najwyższego z 22 września 2022 r., I CSK 4158/22, Legalis nr 2739635). Wyłączone jest więc zastosowanie art. 58 § 3 k.c., który przewiduje, że w razie nieważności części czynności prawnej pozostała jej część pozostaje w mocy, chyba że z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. O niemożności przyjęcia, że strony pozostają związane pozostałą częścią umowy, można mówić tylko jeżeli eliminacja niedozwolonego postanowienia umownego doprowadzi do takiej deformacji regulacji umownej, że na podstawie jej pozostałej treści nie da się odtworzyć treści praw i obowiązków stron (tak Sąd Najwyższy m. in. w wyrokach: z 30 czerwca 2020 r., III CSK 343/17, OSNC 2021, nr 2, poz. 13; z 1 czerwca 2022 r., (...) 364/22 OSNC – Zbiór dodatkowy 2022, nr 4, poz. 51, str. 110).

Sankcji wynikającej z art. 385 ¹ § 2 k.c. nie eliminuje zawarcie przez strony bez zastrzeżeń umowy przeniesienia własności lokalu o powierzchni użytkowej obejmującej powierzchnię zajętą przez ściany działowe. Nie sposób przyjąć, że powódka - zawierając tę umowę - potwierdziła swoją świadomość, że całość ceny sprzedaży była należna pozwanemu. W utrwalonym orzecznictwie wyjaśniono już, że tylko świadomy i wyraźny oraz wyrażony w sposób wolny sprzeciw konsumenta może wyłączyć bezskuteczność niedozwolonego postanowienia, tym samym przywracając mu moc obowiązującą ze skutkiem wstecznym (por. uchwały Sądu Najwyższego: z 6 kwietnia 2018 r., III CZP 114/17, OSNC 2019, nr 3, poz. 26, str. 39; z 7 maja 2021 r., III CZP 6/21, OSNC 2021 nr 9, poz. 56, str. 1; wyrok Sądu Najwyższego z 14 lipca 2017 r., II CSK 803/16, OSNC 2018 nr 7 - 8, poz. 79, str. 105). Powódka takiego sprzeciwu nie wyraziła.

W związku z powyższym należało przyjąć, że świadczenie powódki odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna (art. 410 § 2 k.c. in fine). Z mocy art. 410 § 1 k.c. sytuacja taka stanowi szczególny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia, gdzie uzyskanie korzyści następuje przez zachowanie zubożonego mające charakter świadczenia. Tym samym pozwany w myśl art. 405 k.c. jest zobowiązany zwrócić powódce wspomnianą wyżej różnicę w cenie wynoszącą 25 925,45 zł (2,92 m ² x 8 878,58 zł).

Powyższej oceny nie zmienia treść zaświadczenia o samodzielności lokali, treść wypisu z kartoteki lokali oraz treść księgi wieczystej, w których wpisano, że powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi 68,72 m ². Po pierwsze, Sąd nie jest związany treścią tych dokumentów. Po drugie, jak słusznie wskazała powódka, zaświadczenie o samodzielności lokali zostało sporządzone w uproszczonym trybie, w oparciu o dokumenty sporządzone w formie oświadczeń osób posiadających formalnie uprawnienia, jednak działających na zlecenie pozwanego, w ramach procedury, w której organy wydające takie zaświadczenia mają ograniczoną kognicję w zakresie prowadzenia postępowania wyjaśniającego. Co również istotne, zaświadczenie to jest aktem wiedzy, a nie woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Jeżeli chodzi o wypis z kartoteki lokali, to należy zauważyć, że aktualizacja danych w ewidencji gruntów i budynków została dokonana w drodze czynności materialno-technicznej w oparciu o dokumentację architektoniczno-budowlaną i zaświadczenie o samodzielności lokalu wraz z rzutami. Wpis ten miał więc charakter deklaratoryjny i jedynie potwierdził stan prawny nieruchomości wynikający ze wskazanych dokumentów. Przechodząc do treści księgi wieczystej, należy wskazać, że wpis w dziale I-O księgi nie jest objęty domniemaniem prawdziwości wpisów w księdze wieczystej (art. 3 u.k.w.h.) ani rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Podsumowując, ujawnienie w zaświadczeniu o samodzielności lokali, w wypisie z kartoteki lokali oraz w treści księgi wieczystej zawyżonej powierzchni użytkowej lokalu powódki nie miało żadnego wpływu na możliwość dokonania przez Sąd samodzielnych ustaleń faktycznych dotyczących rzeczywistej wielkości tej powierzchni.

W § 4 ust. 7 umowy deweloperskiej pozwany zobowiązał się zwrócić powódce ewentualną różnicę pomiędzy uiszczoną ceną sprzedaży a kwotą wynikającą z przeliczenia poszczególnych składników cenotwórczych w oparciu o obmiar powykonawczy, w terminie 14 dni od poinformowania powódki o wynikach pomiarów. Powódka uzyskała dostęp do rozliczenia zawierającego informację o wynikach pomiarów 17 maja 2022 r. Od 1 czerwca 2022 r. pozwany pozostawał zatem w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia. Od tego dnia zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie w myśl art. 481 § 1 i 2 k.c. (punkt I sentencji wyroku).

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., obciążając nimi pozwanego w całości jako przegrywającego sprawę. Koszty poniesione przez powódkę objęły opłatę sądową od pozwu w kwocie 1 297 zł, opłatę skarbową od pełnomocnika w kwocie 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3 600 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.). Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od zasądzonych kosztów procesu przyznano odsetki ustawowe za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (punkt II sentencji wyroku).

Sąd nie znalazł podstaw do przyznania powódce kosztów procesu w kwocie 8 374,69 zł, zgodnie ze spisem kosztów przedłożonym na rozprawie (k. 385). Powódka wniosła o zasądzenie kwoty 3 460,69 zł (ponad kwotę 3 600 zł wynikającą z ww. rozporządzenia), wskazując, że jest to 10% kwoty głównej dochodzonego roszczenia wraz z odsetkami. Jak wynika z § 4 ust. 1 pkt 2) lit. a) umowy łączącej powódkę i jej pełnomocnika (k. 386-389), powódka zobowiązała się do uiszczenia wynagrodzenia uzależnionego od wyniku sprawy w wysokości 10% kwoty głównej wraz z odsetkami, przy czym kwota ta ma być płatna pod warunkiem wygrania sprawy, tj. wydania przez Sąd I instancji wyroku uwzględniającego powództwo w całości lub części, w terminie 7 dni od uprawomocnienia się wyroku. Zdaniem Sądu, brak jest podstaw do obciążania pozwanego tą kwotą. Po pierwsze, ten zapis umowny ma moc obowiązującą tylko między stronami umowy (powódką i jej pełnomocnikiem). Po drugie, nie zostały spełnione warunki wymagalności tego wynagrodzenia. Postępowanie nie zostało prawomocnie zakończone.

Sąd nie znalazł też podstaw do określenia wynagrodzenia pełnomocnika powódki w wysokości wyższej niż stawka minimalna. Niewątpliwie niniejsza sprawa była zawiła pod względem prawnym, a powódka przedstawiła swoje stanowisko w sposób obszerny. Sąd miał jednak na uwadze, że przed tut. Sądem toczyły się lub nadal toczą sprawy, które są niemal identyczne pod względem faktycznym oraz tożsame pod względem prawnym, a które prowadzi przeciwko pozwanemu ten sam pełnomocnik. Prezentowane w nich stanowisko i argumenty są takie same. Niniejsza sprawa jest już kolejną z nich. Zdaniem Sądu, sprawa ta nie wymagała zatem takiego nakładu pracy, jak pierwsza sprawa tego rodzaju.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować.

2.  Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron bez pouczenia za pośrednictwem Portalu Informacyjnego.

W., dnia 30 kwietnia 2025 r.