Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie

UZASADNIENIE

W pozwie z 10 sierpnia 2022 r. powodowie K. S. i M. S., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o solidarne zasądzenie od pozwanej (...) spółki z o.o. z siedzibą w W. kwoty 38 019,52 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 23 marca 2021 r. do dnia zapłaty, względnie - w przypadku uznania, że roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie na podstawie przepisów o rękojmi za wady lub o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania - od 4 sierpnia 2022 r. do dnia zapłaty. Jednocześnie wnieśli o solidarne zasądzenie na ich rzecz od pozwanej kosztów procesu, w zastępstwa adwokackiego wg spisu kosztów złożonego przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku, a w razie jego niezłożenia - wg norm przepisanych (k. 1-17).

W odpowiedzi na pozew pozwana, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie solidarnie od powodów na jej rzecz kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych (k. 198-209).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił i zważył, co następuje.

3 lipca 2019 r. powodowie M. S. i jego żona K. S. zawarli z pozwaną (noszącą wówczas nazwę (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.) w formie aktu notarialnego umowę deweloperską. Na jej podstawie deweloper - powód zobowiązał się do wybudowania budynku (...).1 w ramach etapu B osiedla mieszkaniowego realizowanego na działce o numerze ewidencyjnym (...), obrębu (...) położonej przy ul. (...) w W., wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nr (...) o projektowanej powierzchni użytkowej 87,46 m2 składającego się z salonu, kuchni, trzech pokoi, łazienki, wc, przedpokoju oraz holu wejściowego i przeniesienia własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywców. W zamian powodowie zobowiązali się do zapłaty ceny w wysokości i na warunkach określonych w umowie oraz do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Na cenę tj. 761 072 zł składały się przy tym kwoty: 715 094,08 zł (tj. 8.176,24 zł/m2 lokalu mieszkalnego), 2077,92 zł (216 zł/m2 balkonu), 11 900 zł (3.500 zł/m2 komórki/schowka) i 32 000 zł (miejsce postojowe). Stosownie do § 5 pkt 2 umowy „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)". Integralną część umowy deweloperskiej stanowił prospekt informacyjny, który w części indywidualnej opisywał technologię wykonania ścian kondygnacji nadziemnej dzieląc je na: konstrukcyjne, osłonowe i działowe, przy czym te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem. W stanowiącym integralną część umowy załączniku do prospektu informacyjnego przedstawiono rzut lokalu mieszkalnego (vide k.46v), przedstawiający powierzchnię i układ pomieszczeń, na którym zaznaczono m.in. obszar powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi (łącznie 4.51 mkw), jako wliczony do powierzchni użytkowej przedmiotowe lokalu (umowa i jej załączniki - k. 19-49).

Po zakończeniu budowy pozwany deweloper dokonał obmiaru powykonawczego ww. lokalu mieszkalnego. Z pomiaru wynikało, że powierzchnia użytkowa lokalu jest większa od projektowanej i wynosi 87,51 m2, zamiast przewidzianych w umowie 87,46 m2. Z tego względu powodowie dopłacili na rzecz pozwanego 286,09 zł tytułem różnicy w cenie (dokument pomiarów geodezyjnych wraz z wyliczeniem kwoty umowy - k. 64-64v).

Lokal został przez nabywców odebrany 22 marca 2021 r. W protokole odbioru lokalu zamieszczono uwagi do przedmiotu odbioru (protokół odbioru lokalu - k. 66-67v).

22 października 2021r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz powodów. Powierzchnię użytkową lokalu określono w tej umowie na 87,51 m2, a składał się on z holu wejściowego, przedpokoju, kuchni, salonu, trzech pokoi oraz dwóch łazienek. Wskazano, że z własnością lokalu związany jest udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej. W skład tak określonej powierzchni użytkowej lokalu wchodziła m.in. „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)" stanowiąca łącznie 4,65 m2. Cena lokalu mieszkalnego z prawem do wyłącznego korzystania z balkonu, miejsca postojowego i komórki lokatorskiej, uiszczona przez powodów, wyniosła 761 358,09 zł (umowa z 22 października 2021 r. - k. 69-82; schemat kondygnacji lokalu wraz z zestawieniem pomieszczeń i pomiarem - k. 182).

Pismem z 29 lipca 2022 r. pełnomocnik powodów wezwał spółkę (...) do zapłaty w terminie 7 dni kwoty 38 019,52 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 23 marca 2021 r. tytułem zwrotu nienależnie pobranej części ceny sprzedaży lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. w związku z nieprawidłowo obliczoną powierzchnią użytkową tego lokalu, niezgodnie z treścią polskiej normy nr PN-ISO 9836:1997 oraz przepisami rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Wskazał, że kwota ta stanowi wynik pomnożenia powierzchni pod ścianami działowymi (4,65 m2) oraz ceny lokalu za lm2 (8176,24 zł) (wezwanie do zapłaty - k. 184-185).

W odpowiedzi z 2 sierpnia 2022 r. spółka (...) odmówiła zapłaty (pismo pozwanej - k. 187).

Powodowie nie brali udziału przy obmiarze powierzchni lokalu. Projekt lokalu był przedstawiony przez pozwanego, a powierzchnia była z góry określona, W chwili dokonywania wyboru lokalu kupujący nie podawali w wątpliwość wymiarów lokalu, bo byli przekonani, że określona przez pozwanego powierzchnia użytkowa jest rzeczywistą zgodnie z obowiązującymi normami. Powodowie byli przekonani, że wliczona do powierzchni użytkowej lokalu wartość 4,65 m2 stanowi powierzchnię pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi). W rzeczywistości do tej powierzchni doliczono ściany, które nie były ścianami działowymi, gdyż w sposób trwały były umiejscowione w suficie i posadzce. Tych ścian nie dało się przenieść i w ocenie kupujących deweloper błędnie zinterpretował polską normę ISO. Na powierzchnię 4,65 m2, składają się wszystkie ściany, które są wewnątrz lokalu, za wyjątkiem ścian oddzielających jeden lokal od drugiego. Wzory umów były gotowe i zostały sporządzone przez dewelopera, które wcześniej, przed podpisaniem zostały doręczone kupującym drogą mejlową. Opłaty eksploatacyjne za lokal wyliczane są wg metrażu przyjętego przed dewelopera. Cena za metr kwadratowy odpowiadała powodom przy wyborze lokalu. Dzięki informacjom z forum internetowego na temat sposobu obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do normy ISO (...), powodowie uznali, że powierzchnia lokalu została obliczona nieprawidłowo (zeznania powoda z protokole rozprawy z dnia 10 stycznia 2024 r. - k. 366-366v).

Powództwo, w ocenie sądu, zasługiwało na uwzględnienie.

Spór sprowadzał się do pytania, czy powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi lokalu mieszkalnego powodów mogła być zaliczona do jego powierzchni użytkowej.

Tożsamy problem był przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie w wyroku z 24 kwietnia 2024 r. wydanym w niemal identycznym stanie faktycznym w sprawie IV Ca 1735/23. Przedstawione w nim zapatrywanie prawne sąd rejonowy w całości podziela.

Jak słusznie wskazano w powołanym orzeczeniu, z przepisów § 11 ust. 2 pkt 2 lit. a w zw. z § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i w zw. z § 9 załącznika do tego rozporządzenia wynika, że opis techniczny zawarty w projekcie architektoniczno - budowlanym obiektu budowlanego powinien w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych zawierać zestawienie powierzchni użytkowych

obliczanych według Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997. Jakkolwiek w myśl art. 5 ust. 3 ustawy o normalizacji stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne, o tyle zgodnie z ust. 4 tego przepisu Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim. Skoro więc przepisy rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wprost odsyłały do normy PN-ISO 9836: 1997, to jej zastosowanie było obowiązkowe (por. wyrok NSA z 13 lutego 2019 r., II OSK 641/17, Legalis nr 1889827). I choć wymóg ten dotyczy bezpośrednio tylko określenia powierzchni użytkowej lokalu w projekcie architektoniczno - budowlanym, to nie sposób przyjąć, że dla celów realizacji umów deweloperskich pozwany mógł od niego całkowicie odstąpić. Załącznikiem do umowy zawartej przez strony był wszak rzut lokalu, który niewątpliwie musiał być zaczerpnięty z części rysunkowej projektu. Nadto, również w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej znalazło się zastrzeżenie, że dla celów jej realizacji powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Nawet zatem gdyby stosowanie tej normy było dobrowolne, to pozwany w umowie przyjął na siebie zobowiązanie do jej stosowania.

Ze stanowiskiem tym zgadza się sąd rejonowy. Dalej wskazać należy, że norma PN-ISO 9836: 1997 posługuje się pojęciem powierzchni całkowitej kondygnacji (5.1.3), na którą składają się: powierzchnia kondygnacji netto (5.1.5.) i powierzchnia zajęta przez konstrukcję (5.1.6.). Punkt 5.1.7.1. normy zawiera definicję powierzchni użytkowej - jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, zaś jej pkt 5.1.6.1 - definiuje powierzchnię konstrukcji, jako część powierzchni całkowitej, która utworzona jest przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) oraz powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie przez które nie można przejść. Ponadto, w myśl pkt 5.1.5.3. normy do powierzchni kondygnacji netto wlicza się także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury i kanały. W wyżej wskazanych postanowieniach normy mowa zatem o ścianach działowych, wliczanych do powierzchni konstrukcji, oraz ściankach działowych, które stanowią element powierzchni kondygnacji netto. Fakt ich rozróżnienia i odmiennego nazwania wskazuje, że nie są to pojęcia tożsame i nie powinny być używane zamiennie. Nie można uznać za pozwanym, że ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu powodów są ściankami działowymi, zaś ściany działowe wydzielają lokal w obrębie budynku. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić, bo pomija opisane rozróżnienie pomiędzy ścianami nośnymi wewnętrznymi i zewnętrznymi oraz ścianami działowymi. Poza tym pozwany mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w lokalu powodów niestanowiące ścian nośnych jako nadające się do demontażu. Pojęcie demontażu nie zostało zdefiniowane w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 ani w ustawie z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, która odwołuje się do niego w dwóch miejscach: w art. 3 pkt 5a, wyróżniającym jedną z cech przenośnego wolno stojącego masztu antenowego, jaką jest przeznaczenie składających się nań konstrukcji do wielokrotnego montażu i demontażu bez utraty wartości technicznej, oraz w art. 21a ust. 2 pkt 10, stanowiącym o robotach budowlanych prowadzonych przy montażu i demontażu ciężkich elementów prefabrykowanych. Jak wskazano, już z tych przepisów można jednak wywnioskować, że mają one na względzie montaż w potocznym ujęciu, rozumiany jako połączenie ze sobą różnych elementów w gotową całość. Demontaż jest więc procesem odwrotnym, obejmującym rozkładanie maszyn i urządzeń na części, tudzież zdejmowanie ich z miejsc, w których były zamontowane. Mimo braku osobnego wymienienia demontażu w art. 3 pkt 7 prawa budowlanego, określającego jakie prace zalicza się do robót budowlanych, nie można uznać, że jest on tożsamy z rozbiórką, o której mowa w tym przepisie. Fakt, że rozbiórka obiektu budowlanego może niekiedy obejmować demontaż części jego struktury celem jej ponownego wykorzystania (przeciwnie zatem niż wywodzą powodowie, nie są to pojęcia rozłączne), oznacza jedynie tyle, że jest pojęciem szerszym od demontażu i obejmuje także (a być może przede wszystkim) prowadzenie robót ściśle wyburzeniowych. Polegają one nie tylko na rozebraniu ściany, ale również doprowadzenie miejsc jej mocowania do ścian prostopadłych i sufitu, a także posadowienia na stropie, do właściwego stanu technicznego. Nie jest też możliwe ponowne użycie wszystkich usuniętych elementów budowlanych. Istotą demontażu w potocznym ujęciu (a wobec braku definicji legalnej innego trudno nawet poszukiwać) jest natomiast rozłożenie

określonego urządzenia na części w taki sposób aby można było ich użyć ponownie - a więc ponownie je zamontować. Usunięcie murowanej ściany działowej wymogu tego nie spełnia, albowiem w praktyce polega na jej wyburzeniu. Tym samym trzeba przyjąć, że użyte w Polskiej Normie PN-ISO 9836: 1997 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe" oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. Należy się również zgodzić, że problematyka związana z usuwaniem ścian wewnętrznych w lokalu co do zasady pozostaje poza materią uregulowaną przepisami prawa budowlanego. W dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmowano jednolicie, że skoro ściana działowa nie jest elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływa na jego przeznaczenie ani na stan techniczny oraz nie decyduje o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności, to czynności polegające na rozbiórce takiej ścianki lub jej wzniesieniu są takimi robotami budowlanymi, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 28 prawa budowlanego, ani też zgłoszenia właściwemu organowi, jak stanowi art. 30 ustawy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z dnia 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06, Legalis nr 223881; z dnia 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/12, Legalis nr 759745; z dnia 9 stycznia 2018 r., II OSK 750/16, Legalis nr 1720357; Wojewódzki Sąd Administracyjny w K. w wyroku z dnia 7 października 2020 r., (...) SA/Kr (...), Legalis nr 2501793; por. jednak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r., II OSK 500/21, dostępny z uzasadnieniem na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl(...)). Należy wszakże podkreślić, że pojęcie żadnej z robót budowlanych wyszczególnionych w art. 3 pkt 7 prawa budowlanego nie zostało zdefiniowane ustawowo, zaś od strony technicznej nie ma żadnej różnicy pomiędzy usunięciem ściany działowej a pracami, które na gruncie prawa budowlanego zostałyby zakwalifikowane jako rozbiórka obiektu budowlanego, tj. likwidacja skutków procesu budowy, usunięcie obiektu z miejsca, w którym został on wybudowany (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z dnia 9 stycznia 2013 r., (...) Sa/GI 803/12, Legalis nr 767142). Dlatego należało przyjąć, jak uczynił to sąd odwoławczy w cytowanym na wstępie orzeczeniu, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Tym bardziej, że jak wskazano, takie stanowisko przeczyłoby definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy, zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.

Strona powodowa zawarła umowę deweloperską w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą czy zawodową. Są więc konsumentami. Z kolei pozwany zawarł ją jako przedsiębiorca (art. 22 ¹ kc).

Powodowie wyrazili zgodę na treść § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej

w brzmieniu zaproponowanym przez pozwanego. Nie uzasadnia to jednak stwierdzenia, że nastąpiło indywidualne uzgodnienie sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu. Pojęcie indywidualnych uzgodnień (art. 385 ¹ § 1 i 3 kc) należy bowiem interpretować wąsko, jako rzeczywisty wpływ konsumenta na treść postanowienia umownego. Chodzi tu o sytuacje gdy konkretne postanowienia umowne zostały sformułowane przez konsumenta i włączone do umowy na jego żądanie, bądź też gdy postanowienia umowne były przedmiotem negocjacji pomiędzy konsumentem i przedsiębiorcą, a konsument miał realny wpływ na ich treść i zdawał sobie z tego faktu sprawę. To, że konsument znał i rozumiał treść postanowienia, nie oznacza, że miał na nie rzeczywisty wpływ. Tak samo to, że miał możliwość zgłoszenia uwag do projektu umowy.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że mimo braku przejęcia z art. 3 ust. 2 dyrektywy 93/13/EWG fragmentu, zgodnie z którym „fakt, że niektóre aspekty warunku lub jeden szczególny warunek były negocjowane indywidualnie, nie wyłącza stosowania niniejszego artykułu do pozostałej części umowy, jeżeli ogólna ocena umowy wskazuje na to, że została ona sporządzona w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej", na gruncie przepisów krajowych wskazana wyżej zasada znajduje pełne zastosowanie.

Dalej wskazać należy, że analizowane postanowienia umowne określają główne świadczenia stron w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 zd. 2 kc. Przepis art. 536 § 1 kc stanowi, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia - i to także wówczas gdy w umowie została ona wyrażona jednocześnie określoną kwotą. Cena sprzedaży lokalu powodów została wymieniona w § 1 ust. 16 pkt a umowy deweloperskiej zarówno jako łączna kwota brutto, jak też jako cena za 1 m2 lokalu. W jej § 1 ust. 14 wskazano też projektowaną powierzchnię użytkową lokalu, przy czym jej ostateczne ustalenie zgodnie z jej § 4 ust. 7 miało być ustalone w obmiarze powykonawczym. Sposób jej liczenia określony w § 5 ust. 2 umowy odnosi się do jednego z dwóch elementów składowych koniecznych do ustalenia ceny. Postanowienie zawarte w § 5 ust. 2 umowy zostało jednak sformułowane niejednoznacznie, co prowadzi do wniosku, że mamy doczynienia z niedozwolonym postanowieniem. Jest ono bowiem wewnętrznie sprzeczne, bo z jednej strony odwołuje się do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO : (...) oraz do obowiązującego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a jednocześnie stanowi, że do powierzchni tej wlicza się m. in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych, czyli wbrew normie i rozporządzeniu. Jednocześnie kwestionowane postanowienia umowy nie kształtowały praw i obowiązków powodów w sposób zgodny z dobrymi obyczajami Są to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z nim można uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy, braku doświadczenia lub naiwności, a więc działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Zapisy umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powodów na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. O sprzeczności klauzuli umownej z dobrymi obyczajami świadczy również wykorzystanie przez pozwanego swojej przewagi w zakresie fachowej wiedzy w dziedzinie budownictwa i norm, które mają zastosowanie w procesie budowlanym. Pozwany wprowadził powodów w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu, wykorzystując ich brak rozeznania w tej materii. Gdyby rzeczywiście zamierzał jedynie wyjaśnić powodom zasady, na jakich owo wyliczenie powierzchni się odbywa, powołałby jew § 5 ust. 2 umowy, choćby w formie skróconej, zamiast dodania tam wyłącznie sprzecznego z Polską Normą i powołanym wyżej rozporządzeniem „objaśnienia" dotyczącego powierzchni zajętej przez ściany (ścianki) działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych (w dodatku kwalifikującego je jako elementy nadające się do demontażu). Ocena, czy dane postanowienie wzorca umowy, kształtując prawa i obowiązki konsumenta, rażąco narusza jego interesy, uzależniona jest natomiast od tego, czy wynikająca z tego postanowienia nierównowaga praw i obowiązków stron (nierównowaga kontraktowa) na niekorzyść konsumenta jest istotna, znacząca. Ustalenie, czy klauzula wzorca umowy powoduje taką nierównowagę, dokonane może być w szczególności przez porównanie sytuacji konsumenta w razie zastosowania tej klauzuli z sytuacją, w której by się znalazł, gdyby zastosowane zostały obowiązujące przepisy prawa. Rażące naruszenie interesów to naruszenie o charakterze wyraźnym, bezspornym i oczywistym. Zapis § 5 ust. 2 umowy rażąco narusza interesy powodów, skoro prowadzi do bezpodstawnego zawyżenia ceny lokalu o kwotę stanowiącą około 5% jego ceny określonej w umowie (761 072 zł), a jednocześnie kilkukrotnie przewyższającą przeciętne wynagrodzenie brutto w okresie, w którym strony zawierały tę umowę. Kwestionowane postanowienia umowne w znaczący sposób odbiegały

zatem od uczciwego sposobu ukształtowania praw i obowiązków stron umowy, co świadczy o rażącym naruszeniu interesów powodów jako konsumentów - w tym wypadku interesów o charakterze ekonomicznym.

Z uwagi na powyższe stosownie do art. 385 ¹ § 1 kc postanowienie zawarte w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie wiąże powodów i zgodnie z (...) § 2 kc strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie. Wyeliminowanie tej klauzuli z umowy nie skutkuje brakiem możliwości ustalenia mechanizmu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, co miałoby prowadzić do niemożności ustalenia wysokości należnej mu ceny. Artykuł 22 ust. 1 pkt 14 obowiązującej w dacie zawarcia przez strony umowy deweloperskiej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakazywał wskazanie w umowie deweloperskiej sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Brak tego elementu nie powoduje jednak bezwzględnej nieważności umowy, a jedynie rodzi po stronie nabywcy uprawnienie do odstąpienia od niej na zasadach określonych w art. 29 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 powołanej ustawy. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu pozostaje jednak możliwy do określenia, wynika bowiem z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. W tej sytuacji roszczenie powodów znajduje uzasadnienie w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ich świadczenie odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna (art. 410 § 2 kc in fine). Z mocy art. 410 § 1 kc sytuacja taka stanowi szczególny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia, gdzie uzyskanie korzyści następuje przez zachowanie zubożonego mające charakter świadczenia. Tym samym pozwany w myśl art. 405 kc jest zobowiązany zwrócić pozwanym wspomnianą wyżej różnicę w cenie. W § 4 ust. 7 umowy deweloperskiej pozwany zobowiązał się zwrócić powodom ewentualną różnicę pomiędzy uiszczoną ceną sprzedaży a kwotą wynikającą z przeliczenia poszczególnych składników cenotwórczych w oparciu o obmiar powykonawczy, w terminie 14 dni od poinformowania powodów o wynikach pomiarów. Zgodnie z twierdzeniem powodów, którym pozwany nie zaprzeczył (art. 230 kpc), informację o wynikach przedmiotowych pomiarów odebrali 8 marca 2021 r. Tym samym w dniu 23 marca 2021 r. pozwany opóźniał się już ze zwrotem tej części różnicy w cenie, która wynikała z nieprawidłowego uwzględnienia powierzchni lokalu zajętej przez ściany działowe. W myśl art. 481 § 1 i 2 kc powyższe uzasadnia zasądzenie od niego odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od tej daty.

Kosztami procesu obciążono w całości pozwanego z uwagi na wynik postępowania (przegrał sprawę w całości) na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc. Pozwany winien w tej sytuacji zwrócić powodowi opłatę od pozwu 1901 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia MS z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie) i opłatę skarbową za ustanowienie pełnomocnika - 17 zł, łącznie 5518 zł. Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzono odsetki na podstawie 98 § l ¹ kpc. Co do wynagrodzenia pełnomocnika powoda sąd nie znalazł podstaw do jego określenia w wysokości wyższej niż stawka minimalna. Wprawdzie niniejsza sprawa była zawiła pod względem prawnym, a powód swoje stanowisko przedstawiał w sposób bardzo obszerny, jednocześnie niewątpliwie przyczyniając się do rozstrzygnięcia sprawy, to nie mniej z uwagi na wielość spraw, które ten sam pełnomocnik prowadzi przeciwko pozwanemu, a które są niemal identyczne pod względem faktycznym oraz są tożsame pod względem prawnym, nie było ku temu podstaw. W istocie bowiem w sprawach tych prezentowane stanowisko i argumenty są takie same, przez co nakład pracy pełnomocnika w przygotowaniu stanowiska i argumentacji w niniejszej sprawie nie wymagała tak znacznej ilości czasu, jak wtedy, gdyby pełnomocnik prowadziłby tylko tę jedną - niniejszą - sprawę.

ZARZĄDZENIE

odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powodów zawiadamiając go, że termin wniesienia apelacji wynosi 3 tygodnie od doręczenia wyroku z uzasadnieniem z uwagi na przedłużenie terminu do sporządzenia pisemnego uzasadnienia wyroku .