Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego dla Warszawy-Pragi Południe w Warszawie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 sierpnia 2017 r. (data nadania), następnie sprecyzowanym (k. 152-158rew.), powódka Wspólnota Mieszkaniowa Osiedle (...) III ul. (...) w Z. zażądała:

I. ukształtowania pomiędzy powódką a pozwaną (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. sposobu korzystania z pomieszczenia o powierzchni 2,07 m ², znajdującego się w drugiej klatce, na czwartym piętrze, należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) III w Z., stanowiącego część wspólną nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w Z., o następującej treści:

1) (...) sp. z o.o. udostępni na każde żądanie zarządu (zarządcy) powodowej Wspólnoty i w każdej chwili umożliwi wejście do pomieszczenia o pow. 2,07 m2, znajdującego się w drugiej klatce, na czwartym piętrze, należącego do powodowej Wspólnoty, stanowiącego część wspólną nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w Z.,

2) (...) sp. z o. o. przekaże zarządowi powodowej Wspólnoty komplet kluczy do w/w pomieszczenia, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie; w przypadku gdy (...) sp. z o. o. nie przekaże kluczy Zarządowi Wspólnoty w w/w terminie, to Zarząd Wspólnoty będzie uprawniony do zamontowania nowych wkładek w zamku drzwi wejściowych do pomieszczenia o pow. 2,07 m2, znajdującego się w drugiej klatce, na czwartym piętrze, należącego do powodowej Wspólnoty, stanowiącego część wspólną nieruchomości budynkowej przy ul. (...) w Z., z którego korzysta spółka (...) sp. z o. o., a kosztami wymiany wkładki zostanie obciążona (...) sp. z o. o.,

3) (...) sp. z o. o. wykona na własny koszt, własne przyłącze elektroenergetyczne oraz podpisze umowę z zakładem energetycznym na dostarczanie energii elektrycznej, w terminie 28 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie,

4) (...) sp. z o. o. odłączy się od wszystkich urządzeń stanowiących instalację elektryczną, należącą do powodowej Wspólnoty, w terminie 28 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie; po upływie 28 dni licząc od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie, (...) sp. z o. o. nie ma prawa korzystania z instalacji energii elektrycznej należącej do powodowej Wspólnoty, odłączy się od instalacji elektrycznej, wszystkich punktów poboru energii elektrycznej, należących do Wspólnoty,

5) (...) sp. z o. o. zamontuje na własny koszt licznik energii elektrycznej wraz z osprzętem, w terminie 28 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie,

6) (...) sp. z o. o. podłączy na własny koszt wszystkie urządzenia elektryczne, elektroniczne, teletechniczne do źródła zasilania z odrębnego – od powodowej Wspólnoty – przyłącza elektroenergetycznego, w terminie 28 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie,

7) (...) sp. z o. o. zamontuje na własny koszt, zabezpieczenia przed kradzieżą, uszkodzeniem, zniszczeniem, wszystkich urządzeń elektrycznych, elektronicznych, teletechnicznych będących własnością (...) sp z o. o. znajdujących się w użytkowanym pomieszczeniu, oraz w częściach wspólnych powodowej Wspólnoty znajdujących się poza w/w pomieszczeniem, w terminie 28 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie.

8) (...) sp. z o. o. przedstawi w celu pisemnego zatwierdzenia zarządowi powodowej Wspólnoty, sposób oraz termin zamontowania zabezpieczeń, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku w przedmiotowej sprawie; w przypadku gdy (...) sp. z o. o. nie przedstawi zarządowi powodowej Wspólnoty pisemnego sposobu wykonania zabezpieczeń w terminie, o którym mowa w pkt 8, lub nie wykonana zabezpieczeń w terminie, o którym mowa w pkt 7, to powodowa Wspólnota nie będzie ponosiła odpowiedzialności spowodowanych kradzieżą, uszkodzeniem, zniszczeniem, wszystkich urządzeń elektrycznych, elektronicznych, teletechnicznych będących własnością (...) sp. z o. o.

9) powodowa Wspólnota nie ponosi odpowiedzialności w przypadku kradzieży, uszkodzenia, zniszczenia wszystkich urządzeń elektrycznych, elektronicznych, teletechnicznych będących własnością (...) sp z o. o. znajdujących się w użytkowanym pomieszczeniu, oraz w częściach wspólnych powodowej Wspólnoty znajdujących się poza w/w pomieszczeniem.

10) w przypadku gdy (...) sp. z o. o. nie wykona czynności w terminach wskazanych w punktach od 1 do 6, to zarząd powodowej Wspólnoty będzie uprawniony do samodzielnego odłączenia instalacji elektrycznej, z której korzysta (...) sp. z o. o.,

II. zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego radcy prawnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew (k. 163-169, 176), pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. nie jest właścicielem lokalu w budynku przy ul. (...) w Z. i nie jest członkiem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) III ul. (...) w Z. (okoliczność bezsporna, wskazana twierdzeniem powódki – k. 2rew.).

Oświadczeniem w formie aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2010 r., Z. Z. ustanowił na rzecz pozwanej prawo użytkowania nieruchomości w części niezbędnej do wybudowania na koszt pozwanej i eksploatacji lokalnej sieci (...), wyłącznie przez pozwaną na terenie „Osiedla (...) III”, przez którą będzie udostępniony dla mieszkańców odpłatnie sygnał internetowy i telefoniczny przez zewnętrznego providera, wybranego we własnym zakresie przez pozwaną oraz wyraził zgodę na wykorzystanie przez pozwaną dla potrzeb realizacji budowy lokalnej sieci (...) z dostępem do usług telekomunikacyjnych istniejącej infrastruktury w budynkach oraz ich adaptację w sposób niezbędny i uzgodniony wyłącznie przez pozwaną (za istniejącą infrastrukturę uważa się również sieć elektryczną) (odpis aktu notarialnego – k. 43-46rew., zwł. k. 45rew.-46).

Pozwana korzysta z pomieszczenia o powierzchni 2,07 m ², znajdującego się w drugiej klatce schodowej na czwartym piętrze (okoliczność bezsporna, wskazana twierdzeniem powódki – k. 2rew.). W pomieszczeniu tym, pozwana umieściła i podłączyła do sieci elektrycznej urządzenia techniczne, teletechniczne i informatyczne (m. in. router, przełącznik sieciowy i jednostka klimatyzacji) służące do prowadzenia przez pozwaną działalności. Pozwana korzysta też z energii elektrycznej, pobieranej z instalacji elektrycznej znajdującej się we wskazanym pomieszczeniu a także w pionach teletechnicznych na klatkach schodowych. W każdej klatce schodowej znajdują się przełączniki sieciowe, łącznie 14 stuk, stale pobierające energię elektryczną z gniazd elektrycznych, znajdujących się w zajmowanym przez pozwaną pomieszczeniu (okoliczności bezsporne, wskazane twierdzeniami powódki – k. 3).

Między stronami istnieją spory co do zapłaty za wykorzystaną przez powódkę energię elektryczną oraz co do udostępnienia zajmowanego przez pozwaną pomieszczenia w celu przeprowadzenia kontroli technicznej. Strony nie zdołały zawrzeć porozumienia w tych kwestiach (okoliczności bezsporne, wskazane przez powódke – k. 3rew.-5rew.).

Powyższy stan faktyczny ustalony został w oparciu o okoliczności bezsporne, a także na podstawie: odpisu aktu notarialnego (k. 43-46rew.).

Pozostały materiał nie dostarczył danych co do faktów, mogących mieć znaczenie dla sprawy.

W dniu rozprawy, nieco ponad godzinę przed planowanym momentem rozpoczęcia rozprawy, do Sądu wpłynęła wiadomość poczty elektronicznej, nieopatrzona prawidłowym podpisem elektronicznym, a mająca pochodzić od prezesa zarządu pozwanej spółki, a zawierająca informację o złożeniu przez niego rezygnacji z funkcji oraz wniosek o ustanowienie pełnomocnika z urzędu.

Twierdzenie odnośnie złożenia przez P. M. rezygnacji z funkcji prezesa zarządu pozwanej spółki nie zostało w żaden sposób wykazane. Co więcej, w sytuacji, gdy wskazana osoba powołuje się na rzekomą rezygnację, lecz jednocześnie aktywnie działa na rzecz spółki, wnosząc o ustanowienie pełnomocnika z urzędu, a przy tym informuje o rezygnacji dopiero tuż przed rozprawą, to uzasadnionym jest podejrzenie, że nawet jeśli oświadczenie o rezygnacji z funkcji istnieje, to złożone ono zostało jedynie dla pozoru, jedynie w celu utrudnienia innym podmiotom dochodzenia roszczeń przeciw spółce, a zatem jest nieważne (art. 83 § 1 k.c.). W rezultacie, nie było tu podstaw do zawieszenia postępowania ani przeszkód w wyrokowaniu.

Sąd zważył, co następuje:

Podkreślić najpierw należy, że żądanie pozwu, sformułowane i – na zarządzenie przewodniczącego – sprecyzowane przez zawodowego pełnomocnika jako powództwo o ukształtowanie, podlega ścisłej, literalnej wykładni żądania. Wobec związania Sądu granicami tego żądania, nie ma jakiegokolwiek pola na domyślanie się lub domniemywanie przez Sąd innego żądania, które wprawdzie mogłoby być korzystne z punktu widzenia interesów powódki, lecz nie zostało należycie wyrażone w pozwie.

Powództwo – w istniejącej postaci – jest natomiast bezzasadne w stopniu oczywistym.

Pozwana niewątpliwie korzysta z pomieszczenia w budynku przy ul. (...) w Z., dla potrzeb prowadzenia działalności w zakresie dostarczania sygnałów internetowych lub telefonicznych.

Spornym jest natomiast, czy to korzystanie mieści się w granicach uprawnień pozwanej, wynikających z ustanowionego na jej rzecz użytkowania. Sugestie powódki co do bezprawności tego korzystania nie są przekonujące, ze względu na stosunkowo szeroki zakres ustanowionego na rzecz pozwanej użytkowania, uprawniającego do korzystania z nieruchomości w nieokreślonej bliżej „części niezbędnej do wybudowania (…) i eksploatacji lokalnej sieci”. Utworzenie w części wspólnej nieruchomości zamkniętego, niewielkiego pomieszczenia, służącego do umieszczenia i eksploatacji niezbędnych urządzeń sieciowych, zdaje się nie wykraczać poza owe granice.

Kwestia nie wymaga jednak dokładniejszego badania.

Nawet bowiem, jeśli pozwana swym zachowaniem wykracza poza granice prawa użytkowania, lub jeśli wprawdzie korzysta z nieruchomości w granicach prawa użytkowania, lecz odmawia ponoszenia związanych z tym ciężarów (w szczególności zapłaty związanych z tym należności, zwłaszcza za energię elektryczną), to właściwym środkiem ochrony uprawnionego może być powództwo czy to o wydanie bezprawnie zajmowanej (części) nieruchomości, czy to o nakazanie lub zakazanie określonego zachowania się, czy wreszcie o zapłatę.

Powódka – korzystająca z usług zawodowego pełnomocnika – zażądała natomiast w tym postępowaniu, wyraźnie i wyłącznie, ukształtowania stosunku prawnego z pozwaną.

Rzecz jednak w tym, że nie istnieje jakikolwiek przepis prawa, który w istniejącej sytuacji przyznawałby powódce uprawnienie do żądania takiego ukształtowania.

W szczególności podstawy takiej nie tworzą, wskazane przez powódkę (k. 5rew., 156rew.-157rew.):

- art. 189 k.p.c. – będący ogólną, lecz nie samoistną, podstawą roszczenia o ustalenie, a nie o ukształtowanie),

- art. 4j w zw. z art. 3 ust. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (t. jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz 220 ze zm.) – dotyczące relacji między sprzedawcą i odbiorcą – w szczególności – energii elektrycznej, a nie kreujące w ogóle jakichkolwiek uprawnień po stronie wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności uprawnień do zmuszenia podmiotu trzeciego do zawarcia jakiejkolwiek umowy,

- art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 716, dalej zwanej u.w.l.) – dotyczący uprawnień właściciela lokalu,

- art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.) – nakładający na właściciela lub zarządcę obowiązek kontroli obiektu budowlanego, przy czym skoro ów obowiązek wynika z przepisu prawa, to w celu jego nałożenia nie jest konieczne jakiekolwiek sądowe ukształtowanie praw lub obowiązków, a co najwyżej może wchodzić w grę administracyjne wyegzekwowanie obowiązku,

- art. 256 i 258 k.c. – bowiem przepisy te dotyczą obowiązków użytkownika, uregulowanych ustawowo, stąd niewymagających sądowego ukształtowania, a co najwyżej mogące podlegać przymusowemu wykonaniu w drodze powództwa np. o nakazanie, zakazanie, lub zapłatę.

Nie istnieje zresztą nie tylko podstawa, ale i potrzeba regulowania uprawnień i obowiązków użytkownika w drodze ich sądowego ukształtowania. Uprawnienia i obowiązki te wynikają bowiem z powszechnie obowiązujących przepisów prawa oraz treści oświadczenia o ustanowieniu użytkowania. W drodze postępowania sądowego można natomiast zażądać zastosowania stosownej sankcji (nakazu, zakazu, obowiązku zapłaty) w przypadku gdy użytkownik wykracza poza granice swych uprawnień lub nie dopełnia obowiązków (czy też – w innym ujęciu – gdy określony podmiot narusza prawa właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości). Powódka, korzystająca z usług zawodowego pełnomocnika, nie wystąpiła jednak w niniejszym postępowaniu z żądaniem tego rodzaju.

Powódka mogłaby oczywiście umownie uregulować sposób korzystania z (części) nieruchomości przez pozwaną. O ile jednak pozwana na takie umowne uregulowanie (na warunkach, akceptowanych przez powódkę) się nie zgodziła, to nie ma prawnej możliwości narzucenia pozwanej sądowego, szczególnego ukształtowania relacji z uprawnionym, lecz można co najwyżej – jak już wskazano – żądać nakazania lub zakazania pozwanej pewnych czynności, ewentualnie zapłaty, oczywiście pod warunkiem, że pozwana dopuściła się zachowań, uzasadniających stosowne roszczenie.

Już z tych przyczyn, powództwo musi ulec oddaleniu w całości.

Niezależnie jednak od powyższego, zasadnicze wątpliwości wzbudza kwestia czynnej legitymacji powódki w niniejszym postępowaniu.

Podkreślić przede wszystkim należy, że powódka – wbrew swym zapatrywaniom (notabene stanowiącym też element treści żądania pozwu) – nie jest właścicielem części wspólnych nieruchomości. Owe części wspólne są przedmiotem współwłasności właścicieli lokali w budynku (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a pozostają jedynie w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej (art. 18-22 u.w.l.).

Zarząd (w znaczeniu przedmiotowym) sprawowany przez wspólnotę mieszkaniową nie ma jednak charakteru bezwarunkowego i nieograniczonego. Zarząd (w znaczeniu podmiotowym) wspólnoty może podejmować samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebuje uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest natomiast, w szczególności, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, czy też udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4-5 u.w.l.).

Jeśli zatem okazałoby się, że pozwana rzeczywiście wykracza poza sferę uprawnień użytkownika, natomiast powódka chciałaby ukształtować z pozwaną stosunek prawny, dopuszczający korzystanie przez pozwaną – nawet pod pewnymi warunkami – z części nieruchomości wspólnej, w zakresie wykraczającym poza istniejące już uprawnienia pozwanej jako użytkownika, to ukształtowanie takiego stosunku nie jest dopuszczalne bez stosownej uchwały właścicieli lokali. Powódka takiej uchwały nie przedstawiła. Brak natomiast podstawy prawnej do zastępowania takiej uchwały przez aprobatę Sądu, wyrażoną w niniejszym postępowaniu procesowym. Jedyną możliwość zastąpienia wskazanej uchwały właścicieli lokali stwarza bowiem postępowanie nieprocesowe, uregulowane w art. 24 u.w.l. Brak danych, by zarząd powodowej Wspólnoty choćby zainicjował takie postępowanie.

Reasumując, stwierdzić zatem należy nie tylko oczywisty brak podstaw prawnych do uwzględnienia roszczenia ale również – gdyby roszczenie jako takie uzyskało podstawy prawne – brak czynnej legitymacji powodowej Wspólnoty do występowania z takim roszczeniem bez stosownej uchwały właścicieli lokali.

Powództwo musi zatem zostać oddalone w całości.

Powódka jest wprawdzie stroną przegrywającą, jednak pozwana nie poniosła jakichkolwiek kosztów procesu, objętych granicami hipotezy art. 98 § 2 albo § 3 k.p.c.

W rezultacie, rozstrzygnięcie o kosztach procesu ograniczyć należało do ostatecznego obciążenia powódki kosztami przez nią poniesionymi (a contario art. 98 § 1 k.p.c.).

Wobec powyższego, Sąd orzekł jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1.  Doręczyć odpis wyroku z uzasadnieniem pełnomocnikowi powódki.

2.  Skierować wniosek o ustanowienie pełnomocnika (k. 189) do referendarza sądowego, w celu rozpoznania.